Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça, através da 1ª Seção, julgou se a base de cálculo do ITBI estaria vinculada ao IPTU, bem como se seria legítimo a adoção de parâmetros prévios para o Munícipio realizar o lançamento.
Após muitos debates, o julgamento foi concluído, cadastrado no Tema 1.113, com a seguinte tese:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Antes do julgamento, era comum que contribuinte declarasse determinado valor para o cálculo do ITBI, porém, o mesmo era ignorado pelo Município, que adotava seus próprios cálculos, através de parâmetros pré-fixado.
Tal fato, tornava mais onerosa a transação imobiliária e, muitas vezes, a base de cálculo subia de tal forma que o contribuinte era obrigado a demandar judicialmente pela redução, tornando todo processo mais custoso.
Com a decisão do STJ, o valor declarado pelo contribuinte terá que ser respeitado pela Fazenda Municipal, desde que o referido valor seja os praticados pelo mercado.
Caso haja discordância pelo Município, deverá ser aberto Processo Administrativo para se verificar o real valor, garantindo ao contribuinte a ampla defesa e contraditório para, só após, se decidir o valor correto.
Além disso, o contribuinte que já recolheu o ITBI através de valores arbitrados pela municipalidade, poderá reaver a diferença pago a maior.
Texto por Dr. Gabriel Bittencourt de Direito Tributário na Arrighi Advogados & Associados.